Zsuzsa 57 éves, és a szülei házát örökölte vidéken. Nem tudta, eladhatja-e adómentesen. Az interneten sem talált egyértelmű választ. Ha te is hasonló helyzetben vagy, ez a cikk végigvezet minden lépésen — kezdőknek is érthetően.
Megnézzük, kell-e adóznod, mikor, mennyit, hogyan számolhatsz kalkulátorral, és mit kérdezz a NAV-tól.
Miért kell adózni az örökölt ingatlan eladásakor?
Az öröklés maga nem adóköteles (csak illetékköteles lehet), viszont ha eladod az ingatlant, jövedelmed keletkezhet, amely után személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni.
Az adóalap: az eladási ár – szerzési érték. Öröklés esetén a szerzési érték a hagyatéki eljárás során megállapított forgalmi érték (az ún. illetékalap).
Mikor nem kell adózni?
2025-ben nem kell SZJA-t fizetni, ha:
- Eltelt 5 év az örökléstől (a jogerős hagyatéki végzéstől számítva);
- Az eladási ár nem több, mint a szerzési érték;
- A szerzési érték 0 Ft (ritka, de lehetséges, pl. bontásra ítélt ház esetén);
Mi a különbség öröklés és ajándékozás között?
Öröklés esetén a szerzési dátum a hagyatéki végzés jogerőre emelkedése. 5 év után adómentesen eladható.
Ajándékozásnál más időpont és érték számít, és az adómentesség nem automatikus.
Tipp: Ajándékozás előtt érdemes adószakértővel konzultálni, mert hosszú távon kedvezőtlenebb is lehet, mint öröklés.
Hogyan számoljuk ki az adót?
Példa: Ági 2020-ban örökölt egy házat, amit a közjegyző 12 millió Ft-ra értékelt. 2025-ben eladja 16 millióért.
- Eladási ár: 16.000.000 Ft
- Szerzési érték: 12.000.000 Ft
- Jövedelem: 4.000.000 Ft
- Adó (15%): 600.000 Ft
Mivel letelt az 5 év, nem kell adózni.
Tipp: Mindig nézd meg, pontosan mikor lett jogerős a hagyaték.
Mi az időarányos csökkentés?
Ha 5 év még nem telt el, az adóalap évente csökken:
- év: 100%
- év: 90%
- év: 60%
- év: 30%
- év: 0% (adómentes)
Tipp: Ha csak pár hónap választ el az 5 évtől, várj – ez akár több százezer forintot érhet.
Hogyan csökkenthető az adó legálisan?
- Várj az 5 év leteltéig (ez a legegyszerűbb és legbiztonságosabb mód)
- Ha társtulajdonos vagy, és a részed eladod, az időarányos szabály csak rád érvényes
- Ha a ház állapota javul (felújítás), érdemes értékbecslést kérni, mert ez segíthet az adóalap optimalizálásában
Tipp: Ne próbálj „okoskodni” a szerződésben szereplő árakkal – a NAV ellenőrizheti a piaci értéket.
Mit tehetsz az örökölt ingatlannal, ha nem akarod eladni?
- Kiadás albérletként – jövedelmet hoz, de más adózási szabály vonatkozik rá
- Felújítás és későbbi eladás – az ingatlan értéke nőhet
- Saját lakásként használod – ekkor nincs eladás, nincs adó
Tipp: Bérbeadás esetén be kell vallani az éves jövedelmet és SZJA-t fizetni.
Mit mondanak mások? – Fórumtapasztalatok
„Mi 4,5 évvel az öröklés után adtuk el – bántuk, hogy nem vártunk pár hónapot. 300 ezer forint adót fizettünk feleslegesen.”
„A NAV-nál telefonon is segítettek. Nem volt bonyolult, csak figyelni kell a dátumokra.”
Tipp: A NAV ügyfélszolgálata nem ellenség – kérdezni mindig jobb, mint utólag hibát javítani.
Mi történik, ha nem vallod be időben az adót?
Az SZJA-t az eladás évét követő év május 20-ig kell bevallani. Ha ezt nem teszed meg:
- késedelmi kamatot számolnak fel
- felszólítást küldenek
- bírságot is kaphatsz ismételt mulasztásért
Tipp: Ha elfelejtetted, minél előbb pótold – ez csökkentheti a büntetést.
Mit kérdezz a NAV-tól, ha nem vagy biztos?
Sokan félnek telefonálni, de a NAV-ügyintézők segítenek. Íme néhány kérdés, amit nyugodtan feltehetsz:
- “Mi az én szerzési értékem pontosan?”
- “Az adásvételi dátum alapján kell számolnom vagy a szerződés alapján?”
- “A társtulajdonos más évben örökölt – hogyan számoljuk külön?”
Tipp: Írd össze a kérdéseket előre, hogy a hívás rövid és hatékony legyen.
Hallottad már, hogy…? – Tévhitek
„Örökölt lakás után soha nem kell adózni.”
❌ Nem igaz. Az 5 év leteltével valóban mentesülhetsz, de addig adóköteles lehet.
„Ajándékozás jobb, mert nincs illeték.”
❌ Nem mindig jobb. Az adózási feltételek szigorúbbak lehetnek, és nincs automatikus 5 éves mentesség.
Eladás előtt – 5 lépéses ellenőrzőlista
- Nézd meg a hagyatéki végzés dátumát
- Ellenőrizd a szerzési értéket (NAV vagy közjegyző)
- Számold ki a várható eladási árat
- Használj kalkulátort
- Kérdezz könyvelőt vagy NAV-ot, ha bizonytalan vagy
Példaszámítás – különböző helyzetek
- 1 év után: Jövedelem: 3.000.000 Ft → 15% = 450.000 Ft
- 4 év után: Adóalap 30% → 900.000 Ft → 15% = 135.000 Ft
- Ajándékozott ingatlan, 2 év után: Jövedelem: 3.000.000 Ft → Adóalap 90% → 2.700.000 Ft → 15% = 405.000 Ft
Zárógondolatok – Ne ijedj meg, inkább készülj fel
Az örökölt ingatlan eladása sok kérdést felvethet – főleg, ha adózásról van szó. De ne feledd: nem kell adószakértőnek lenned ahhoz, hogy jó döntést hozz. Elég, ha átlátod az alapokat, utánanézel a dátumoknak, és használsz egy megbízható kalkulátort.
A legfontosabb, hogy ne halogasd a kérdéseket. Ha időben tisztázol mindent – legyen szó eladási időzítésről, szerzési értékről vagy NAV-bevallásról – akkor nyugodt szívvel vághatsz bele az ingatlan eladásába.
Ez a cikk egy lépés volt a felkészülésben. A következő: hozd meg a döntést tudatosan. Ha elakadtál vagy bizonytalan vagy, kérdezz. Ez nem gyengeség – ez előrelátás. És az mindig kifizetődő.
Gyakran ismételt kérdések
1. Kell adót fizetnem, ha 5 év után adom el az örökölt ingatlant? Nem. Az eladás teljesen adómentes lesz.
2. Mi számít szerzési időpontnak? A jogerős hagyatéki végzés dátuma.
3. Mekkora az adó mértéke, ha még fizetnem kell? 15% SZJA a jövedelem (eladás mínusz szerzési érték) után.
4. Hol találok kalkulátort? Pénzügyi portálokon: bank360.hu, ado.hu, penzcentrum.hu.
5. Mi történik, ha elfelejtem bevallani? Késedelmi pótlék, bírság, felszólítás — mindig jobb önként pótolni.
6. Csak akkor fizetek, ha egyedül örököltem? Nem. Minden örökös a saját része után külön-külön adózik.
7. Elajándékozhatom, hogy ne kelljen adózni? Ez kockázatos, és nem biztos, hogy adómentes lesz.
8. Kell áfát vagy illetéket fizetnem az eladás után? Nem, magánszemélyként csak SZJA jöhet szóba.
9. Mi van, ha nem tudom a szerzési értéket? Kérhetsz másolatot a közjegyzőtől vagy a NAV-tól.
10. Ha most eladom, de később másik lakást veszek, számít ez? Nem, az adózás az eladásnál zárul le — nincs „csere” szabály.
11. Kaphatok részletfizetést a NAV-tól, ha nem tudom egyben kifizetni az adót? Igen. A NAV-nál kérhetsz részletfizetést, ha nem tudod egy összegben befizetni a személyi jövedelemadót. Ehhez kérelmet kell benyújtani, és a NAV méltányossági alapon dönt.
12. Kell-e ügyvéd az ingatlan eladáshoz, ha örökölt ingatlanról van szó? Nem kötelező, de nagyon ajánlott. Az adásvételi szerződést ügyvédnek kell ellenjegyeznie, és segíthet a szerződés pontos megfogalmazásában.
13. Számít-e az, hogy az ingatlan piaci értéke közben változott? Igen. Ha az eladási ár jelentősen eltér a szerzési értéktől, az adó mértéke nőhet. A NAV vizsgálhatja, hogy a piaci ár reális volt-e.
14. Muszáj adót fizetnem, ha a pénzt új lakás vásárlására fordítom? Igen. A jelenlegi magyar szabályozás szerint az örökölt ingatlan eladásából származó jövedelem után akkor is kell adót fizetni, ha azt új ingatlan vásárlására fordítod.
15. Mi történik, ha az ingatlant nem pénzért adom el, hanem elcserélem? Ingatlancsere esetén is keletkezhet jövedelem, és adózni kell, ha a szerzési értéknél többet ér a kapott ingatlan. Az SZJA-t az értékkülönbség alapján kell megfizetni.
16. Mit jelent az, hogy „önkormányzati értékbecslés”? Ez egy hivatalos dokumentum, amit az önkormányzat állít ki az ingatlan forgalmi értékéről. Néha a NAV vagy a közjegyző erre hivatkozik az illetékalap vagy szerzési érték meghatározásánál.
17. Számít, hogy használt vagy új építésű ingatlanról van szó? Adózás szempontjából nem. Az SZJA-t nem az építési év, hanem a szerzés és eladás közötti értékkülönbség alapján számítják ki.
18. Kell-e adóznom, ha csak a telekrészt adom el az örökölt ingatlanból? Igen. A telek eladása is adóköteles lehet, ha abból jövedelem származik. Az eladás típusától függetlenül az SZJA szabályai érvényesek.
19. Mi van, ha az örökölt ingatlan külföldön van? Ebben az esetben a magyar és a külföldi adóhatóság szabályai is érvényesülhetnek. Előfordulhat, hogy kettős adózás kerülendő, és nemzetközi egyezmény alapján kell eljárni.
20. Kell-e illetéket fizetnem az eladáskor? Nem. Az örökölt ingatlan eladásánál az eladónak nem kell illetéket fizetnie. Az illeték az örökléskor merül fel, nem az eladásnál.
