Mikor nem kell energetikai tanúsítvány?

Az energetikai tanúsítvány fogalma sok magyar háztartásban egyre ismerősebb, főleg ingatlanadásvétel vagy bérbeadás kapcsán.

Ugyanakkor rengetegen nem tudják: bizonyos esetekben nem szükséges tanúsítványt készíttetni. Ez a cikk segít eligazodni a kivételekben, érthető nyelven, magyar példákkal, friss 2025-ös szabályokkal, piaci árakkal és gyakori buktatók bemutatásával.

Mi is az energetikai tanúsítvány?

Az energetikai tanúsítvány egy hivatalos dokumentum, amely azt mutatja meg, milyen energiahatékonyságú egy épület.

Olyasmi, mint az A++ címke egy hűtőn – csak ez a házra vagy lakásra vonatkozik. A tanúsítvány célja, hogy az ingatlan új tulajdonosa vagy bérlője tisztában legyen az épület várható energiafogyasztásával, így előre kalkulálhassa a rezsiköltségeit.

Ez különösen fontos a mai energiapiaci bizonytalanságok mellett, ahol a rezsiköltségek komoly terhet jelenthetnek. A tanúsítványt csak regisztrált energetikus készítheti el, és 10 évig érvényes, ha az épület közben nem esik át energetikai felújításon.

A tanúsítvány tartalmazza:

• Az épület energetikai besorolását (A++, A+, A, B, … I)
• A várható éves energiafogyasztást (pl. fűtés, hűtés, meleg víz)
• Az épület szerkezeti jellemzőit (szigetelés, nyílászárók, fűtési rendszer stb.)
• Ajánlásokat a fejlesztésre, pl. „szigetelés javítása javasolt” vagy „kondenzációs kazán ajánlott”

Példa: Egy 1980-as években épült, nem szigetelt tégla ház általában „F” vagy „G” kategóriába kerül. Ha ugyanazt a házat utólag hőszigetelik, és korszerű kazán kerül beépítésre, a tanúsítványban már „C” vagy „B” besorolást is elérhet.

Mit tartalmaz pontosan egy tanúsítvány?

Az energetikai tanúsítvány nem csak egy pecsétes papír. Fontos információkat tartalmaz az épület energetikai állapotáról. Íme a fő részei:

• Energiaosztály (pl. „CC” vagy „BB”). Az épület energiahatékonyságának hivatalos besorolása A+–G skálán.
• Éves energiafogyasztás. Hány kWh-t használna fel az ingatlan normál használat mellett.
• Fűtési rendszer és hőszigetelés leírása. Például: régi gázkonvektor, 10 cm homlokzati szigetelés.
• Ajánlások a javításra. Például nyílászárók cseréje, padlásfödém szigetelés.
• Kiadás dátuma és érvényesség. A dokumentum 10 évig érvényes, de felújítás után újat kell készíttetni.

Valós példa: Egy 2001-es építésű családi ház „DD” besorolást kapott. A tanúsítvány javasolta a kazán cseréjét és a padlás hőszigetelését, amivel a becsült energiamegtakarítás 25% lett volna évente.

Mikor kell és mikor nem?

Sokan bizonytalanok abban, hogy pontosan mikor kötelező az energetikai tanúsítvány, és mikor lehet megspórolni.

Ez érthető, hiszen a szabályozás többféle élethelyzetre különböző előírásokat alkalmaz – más vonatkozik eladásra, bérbeadásra, öröklésre vagy például új építésre. Egy apró félreértés is felesleges kiadáshoz vagy kellemetlen ellenőrzéshez vezethet.

Az alábbi táblázat összefoglalja a leggyakoribb eseteket, és segít gyorsan eldönteni, hogy adott helyzetben kell-e tanúsítvány, vagy sem.

Fontos, hogy a fenti kategóriák irányadóak, de nem fednek le minden egyedi esetet.

Például egy 50 m² alatti kis házikó nem igényel tanúsítványt, de csak akkor, ha teljesen különálló, nem társasházi, és nem lakás célú. Ugyanígy egy templom mentesül a kötelezettség alól, míg egy nyaraló vagy hétvégi ház esetében a döntés attól is függ, van-e fűtés vagy állandó lakhatás.

Pro tipp: Ha kétségeid vannak, kérdezz rá egy regisztrált energetikusnál vagy ingatlanközvetítőnél. Egy előzetes konzultáció többet segít, mint egy utólagos bírság.

Hol érdemes tanúsítványt készíttetni?

Egy tanúsítvány ára jellemzően 20.000–45.000 Ft között mozog, az ingatlan méretétől, típusától és a településtől függően. Budapesten kicsit drágább lehet, míg kisebb falvakban néha kedvezőbb árakat is találni.

Ajánlott platformok

• JóSzaki.hu. Gyors árajánlatkérés több tanúsítótól, értékelésekkel.
• Árgép.hu vagy Árösszehasonlító oldalak. Megbízható szakemberek listázva.
• Facebook helyi csoportok. Ha a környékeden keresel ajánlott energetikust.
• Műszaki egyetemek végzős hallgatói. Gyakran kedvezőbb áron vállalják, de mindig ellenőrizd, hogy szerepelnek-e az Országos Építésügyi Nyilvántartásban.
• Pro Tipp: Kerüld el azokat, akik sablon alapján készítenek tanúsítványt anélkül, hogy személyesen megnéznék az ingatlant. Ez kockázatos lehet jogilag és minőség szempontjából is.

Gyakori hibák, amiket sokan elkövetnek

Hiába világosak a szabályok, sok ingatlantulajdonos – főleg első eladók vagy bérbeadók – ugyanazokat a hibákat követi el az energetikai tanúsítvánnyal kapcsolatban. Ezek a hibák pénzbe, időbe és akár bírságba is kerülhetnek. Íme a leggyakoribbak:

• Tévesen azt hiszik, hogy 50 m² alatti lakásra nem kell tanúsítvány. Csak a különálló, nem társasházi épületre igaz ez. Egy 47 m²-es panel vagy tégla társasházi lakás esetében a tanúsítvány továbbra is kötelező eladásnál vagy hosszú távú bérletnél.
• Tanúsítványt készíttetnek rövid távú bérbeadáshoz (pl. 2–3 hónap). Teljesen felesleges költség. Csak a legalább 1 évre szóló bérleti szerződés esetén kötelező.
• Bontásra szánt házra is csináltatnak tanúsítványt. Ha az épület nem kerül használatba és ezt nyilatkozatban rögzítik, nem szükséges tanúsítvány. Előbb kérdezz, utána dönts!
• Konténer, nyaraló, melléképület esetén automatikusan tanúsítványt kérnek. Ha nincs fűtés, vagy nem lakófunkcióval használják, gyakran nem kötelező.
• Nem ellenőrzik, hogy a kiválasztott szakember regisztrált-e. Csak az Országos Építésügyi Nyilvántartásban szereplő energetikus jogosult hivatalos tanúsítvány kiállítására. Ha nem regisztrált, a dokumentum érvénytelen lehet.
• Elavult tanúsítványt adnak át a vevőnek. Bár a tanúsítvány 10 évig érvényes, ha közben felújítás, nyílászáró- vagy kazáncsere történt, újra el kell készíttetni.
• Nem tudják, hogy az eladó felelőssége a tanúsítvány elkészítése. Nem a vevő, nem a közvetítő, és nem az ügyvéd dolga. A tulajdonos feladata beszerezni a dokumentumot, és az adásvételi szerződés mellé csatolni vagy hivatkozni rá.
• Utólag próbálják pótolni, mikor már lezárult az adásvétel. Ez szabálytalan és kockázatos, akár hatósági ellenőrzést is vonhat maga után. A tanúsítványnak eladáskor rendelkezésre kell állnia.
• Nem veszik figyelembe az épület funkcióját. Ha egy nyaraló vagy hétvégi ház állandó lakhatásra is alkalmas és van benne fűtés, akkor nem számít idényjellegűnek, és a tanúsítvány kötelező lehet.

Pro tipp: Mielőtt bármilyen tranzakcióba kezdenél, néhány perc egyeztetés egy energetikus szakemberrel vagy közjegyzővel sokkal olcsóbb és gyorsabb, mint egy utólagos jogi vita vagy bírság.

Piaci árak és elérhetőség – 2025-ös körkép

Az energetikai tanúsítvány ára épülettípusonként és helyileg is eltér.

Budapesti és agglomerációs árak

• Panel lakás: 18.000 – 22.000 Ft
• Tégla lakás: 20.000 – 25.000 Ft
• Kisebb családi ház: 25.000 – 35.000 Ft

Vidéken

• Ár általában 15–20%-kal alacsonyabb
• Nehezebb lehet gyorsan találni energetikust kisebb településeken

Hol keress szakembert?

A Magyar Mérnöki Kamara hivatalos keresőjében, vagy az e-tanusitas.hu, tanusitvany.net, energia-ado.hu oldalakon is találsz regisztrált mérnököket.

Tipp: Mindig kérj írásos ajánlatot, és ellenőrizd, hogy szerepelnek-e az Országos Építésügyi Nyilvántartásban.

Friss törvényi háttér – 2024/2025

Az energetikai tanúsítvány szabályozását a 176/2008. (VI. 30.).

Kormányrendelet határozza meg, amelyet az elmúlt években többször is módosítottak. 2024-ben és 2025 első felében is történtek fontos változások, amelyekre érdemes figyelni:

• Digitális beadás kötelező lett. Uj építés vagy használatbavétel esetén a tanúsítvány feltöltése az Országos Építésügyi Nyilvántartásba már nem választható, hanem kötelező.
• Pályázatokhoz tanúsítvány szükséges. Minden olyan állami vagy EU-s lakásfelújítási támogatás esetén, amely energetikai korszerűsítést céloz, a pályázathoz csatolni kell az előtte-utána tanúsítványt.
• Strukturált adatformátum. 2025-től a tanúsítványokat egységes XML formátumban kell elkészíteni, amit csak akkreditált szoftverrel lehet előállítani – ez kizárja a „fekete piaci” tanúsítványokat.
• Bírság mértéke növekedhet. A 2025-ös jogalkotási tervezet szerint a tanúsítvány nélküli eladások után akár 200.000 Ft-ig terjedő bírság is kiszabható lehet – különösen ismétlődő esetekben.
• Zöld átállás iránya. Az EU-s szabályokhoz igazodva, Magyarország 2026-tól szigorítani fogja az új építésű lakások minimális energetikai szintjét – így az A+ vagy jobb kategória lehet az új alapelvárás.

Mi történik, ha mégis kellene, de nincs tanúsítvány?

Sokan elfelejtik vagy nem tudják, hogy az eladónak vagy bérbeadónak kötelessége biztosítani az energetikai tanúsítványt. Ha mégis elmarad, annak komoly következményei lehetnek:

• Az ügyvéd megtagadhatja a szerződéskötést. Mert a tanúsítvány adatai a szerződés részévé kell váljanak.
• A vevő kérheti a szerződés módosítását vagy akár elállhat az üzlettől. Ha utólag tudja meg, hogy a lakás energiahatékonysága rosszabb a vártnál.
• Fogyasztóvédelmi bejelentést tehet. Aminek alapján az eladóra bírságot szabhat ki az építésügyi hatóság.
• Bírság akár 200.000 forintig. Különösen akkor, ha ismétlődően történik meg a szabályszegés.
• Utólagos pótlás időigényes és drágább is lehet. Főleg, ha sürgősséggel kell elkészíttetni.

Pro Tipp: Még az eladási folyamat megkezdése előtt kérdezz rá a tanúsítvány meglétére. Ha nincs, rendeld meg időben, mert ez megkönnyíti az adásvételt és bizalmat épít a vevőben is.

2026-ra várható új EU-előírások – hogyan készülhetünk fel?

Az Európai Unió energiahatékonysági stratégiája alapján a tagállamok – így Magyarország is – szigorítják az energetikai követelményeket a következő években. Ami ma még elfogadható, az 1–2 év múlva már kevés lehet.

• 2026-tól új épületek csak A+ vagy jobb besorolással épülhetnek.
• Felújításoknál is szigorodnak a követelmények, különösen akkor, ha támogatást igényel a tulajdonos.
• A régi „E–F–G” besorolású lakásokat nehezebb lesz eladni, főleg városi környezetben.
• Elvárt lehet az „előtte–utána” tanúsítvány megléte minden nagyobb beruházásnál.
• Több pályázatban előny lesz az energetikai fejlesztés, például napelemes rendszer vagy fűtéskorszerűsítés.

Pro Tipp: Ha energetikai felújításon gondolkodsz, már most kérj tanácsot egy energetikustól. Ő segíthet abban, hogyan tudsz A kategóriához közelíteni – és ezzel értékesebbé tenni az ingatlant.

Zárógondolat – Ne ijedj meg a papírmunkától, inkább tájékozódj!

Az energetikai tanúsítvány nem mumus. Sokszor segít abban, hogy jobban átlásd, mit ér az ingatlanod, vagy mire figyelj a vásárlásnál, bérbeadásnál. Ha egyszer megérted, mikor kell és mikor nem, akkor magabiztosabban dönthetsz, és nem ér meglepetés a hivatalos ügyintézés során sem.

Fontos tudni: a szabályozások változnak, és ami ma még elég, az holnap már kevés lehet. Ezért mindig érdemes friss információkat keresni, akár hivatalos forrásból, akár olyan cikkekből, mint ez itt.

Ne félj kérdezni! Ha nem vagy biztos benne, hogy kell-e tanúsítvány, inkább konzultálj egy megbízható szakemberrel, mintsem utólag kelljen kapkodni.

Gyakran Ismételt Kérdések

1. Kell-e energetikai tanúsítvány ajándékozás esetén? Nem. Magánszemélyek közti ajándékozásra nem vonatkozik a tanúsítványkötelezettség, mert nincs ellenszolgáltatás, tehát nem adásvétel történik.

2. Mentesülök-e, ha csak résztulajdont adok el? Igen, ha például testvérnek vagy családtagnak adsz el egy kisebb tulajdoni hányadot, és nem változik a használati mód, akkor nem kell tanúsítvány. De ha teljes ingatlant adsz el, akkor kell.

3. Kérhet-e a vevő tanúsítványt akkor is, ha nem lenne kötelező? Igen. A vevő kérheti, hogy készítsenek tanúsítványt – például ha pontosabban szeretné látni az ingatlan energiafogyasztását. Ilyenkor a felek egyeztethetnek, hogy ki állja a költséget.

4. Lakásbérlésnél ki köteles bemutatni a tanúsítványt? A bérbeadónak kell biztosítani a tanúsítványt, még a bérleti szerződés aláírása előtt. Ennek hiánya jogi problémát jelenthet.

5. Módosul-e a tanúsítvány, ha hőszigetelést vagy kazáncserét végzek? Igen, a tanúsítvány az épület aktuális állapotát mutatja. Ha energetikai felújítást végzel, újat kell készíttetni, különösen, ha eladni vagy bérbe adni tervezed.

6. Mennyi idő alatt készül el egy tanúsítvány? Általában 2–4 munkanap alatt, de sürgősséggel akár 24 óra alatt is kérhető. Vidéken néha tovább tarthat, főleg ha kevés a szakember.

7. Lehet-e online tanúsítványt készíttetni? A tanúsítást végző szakembernek személyesen is meg kell tekintenie az ingatlant, tehát teljesen online nem lehetséges. Az adatszolgáltatás előkészíthető emailben vagy telefonon, de helyszíni szemle kell.

8. Mikor jár le egy meglévő tanúsítvány? 10 évig érvényes. Viszont bármilyen jelentős felújítás után (pl. új ablakok, kazáncsere) érdemes frissíteni, mert megváltozik az energiaosztály.

9. Hol tudom ellenőrizni, hogy egy tanúsítvány valódi? Az Országos Építésügyi Nyilvántartás honlapján (www.oeny.hu) ellenőrizheted az azonosítót, és hogy a tanúsító szerepel-e a hivatalos névjegyzékben.

10. Hány példányban kell a tanúsítvány? Elég egy példány, amit az ügyvéd vagy közjegyző kérni fog a szerződéshez. A vevő kap másolatot, de digitális formában is elég.

11. Mi történik, ha hamis tanúsítványt használok? Ez komoly jogi következményekkel járhat, akár bírósági eljárással is. Emellett a vevő kártérítést is kérhet. Mindig ellenőrizd a tanúsítvány sorszámát a hivatalos nyilvántartásban.

12. Hogyan tudom összehasonlítani több ajánlatot? Érdemes legalább 3 árajánlatot kérni ugyanarra az ingatlanra. Figyelj arra, hogy szerepel-e a helyszíni szemle az árban, mennyi idő alatt készül el, és kérj számlát is.

13. Kell-e tanúsítvány örökölt ingatlan eladásakor? Igen, ha értékesíteni szeretnéd az örökölt ingatlant, akkor ugyanúgy szükség van tanúsítványra, mintha saját tulajdonban lenne. Az öröklés önmagában még nem váltja ki ezt a kötelezettséget.

14. Előzetesen lehet-e kérni tanúsítványt még eladás előtt? Igen, sőt, érdemes is! Az eladás vagy hirdetés előtt elkészített tanúsítvány segít a reális árképzésben, és bizalmat kelt a vevőkben.

15. Újépítésű lakáshoz kell-e külön tanúsítvány? Igen. Az új lakások esetében az építtető köteles biztosítani a tanúsítványt az átadáskor. Enélkül használatbavételi engedély sem adható ki.

16. Használati megosztás esetén (pl. ikerház) kell-e külön tanúsítvány? Igen, ha az ingatlan fizikailag és jogilag is külön egységként szerepel, akkor külön tanúsítvány szükséges minden részhez.

17. Milyen hibát követnek el sokan tanúsítvány készítésekor? Sokan a legolcsóbb ajánlatot választják, anélkül hogy megnéznék, szerepel-e a szakember a hivatalos listán. Ez később érvénytelen tanúsítványhoz és bírsághoz vezethet. Ellenőrizd a tanúsító nevét az OÉNY rendszerében az azonosító alapján.

18. Mennyi ideig érdemes megőrizni a tanúsítványt? Legalább 10 évig, vagy az eladásig. A digitális változatot is biztonságos helyen érdemes elmenteni, például emailben vagy felhőalapú tárhelyen.

19. Lehet-e ugyanaz a tanúsítvány érvényes több ingatlanra? Nem. Minden egyes ingatlanra külön tanúsítvány szükséges, az adott címre és adatokra kiállítva. A másolás vagy újrahasználat jogilag tilos.

20. Mennyire befolyásolja az energiaosztály az ingatlan értékét? Egyre jobban! A „BB” vagy jobb kategóriás ingatlanok piaci értéke már most is magasabb lehet akár 5–10%-kal, főleg városi környezetben. Ez még fontosabb lesz a 2026-os EU-s szigorítások után.

21. Mit tegyek, ha a vevő nem kér tanúsítványt? Akkor sem kell? A törvény szerint az eladónak kötelessége biztosítani a dokumentumot. Még ha a vevő nem is kéri, nem mentesülsz a kötelezettség alól. A szerződés nélküle érvénytelen lehet.

22. Hol tudom megnézni az ingatlanom jelenlegi energetikai besorolását, ha nem találom a tanúsítványt? Ha volt már készítve tanúsítvány, akkor az azonosító alapján lekérdezhető az OÉNY oldalán. Ha nincs meg az azonosító, sajnos új tanúsítványt kell készíttetni.

23. Van különbség tanúsítvány és energiaaudit között? Igen. Az energetikai tanúsítvány jogilag előírt besorolás egy ingatlanról. Az energiaaudit ennél részletesebb, vállalkozások vagy nagyobb épületek számára, részletes megtakarítási javaslatokkal.

24. Meg kell újítani a tanúsítványt akkor is, ha nem változott az ingatlan állapota? Nem. A tanúsítvány 10 évig érvényes, ha nem volt közben nagyobb energetikai korszerűsítés vagy átalakítás. Az eladás vagy bérbeadás előtt mindig nézd meg a kiállítás dátumát!