Magyarországon egy örökölt lakás vagy ház eladása komoly döntés lehet – főleg, ha az ember először kerül ilyen helyzetbe. Sokan nem is tudják, hogy egy ilyen ingatlan eladásának komoly adózási következményei lehetnek, különösen akkor, ha az értékesítés az öröklést követő 5 éven belül történik. Cikkünk célja, hogy teljes körű, könnyen érthető segítséget nyújtson azoknak, akik ilyen helyzetben vannak. Nézzük meg együtt, mit kell tudni!
Miért fontos az 5 év?
Az 5 éves szabály az úgynevezett személyi jövedelemadó (SZJA) szempontjából fontos. Ha valaki örököl egy ingatlant, és az örökléstől számított 5 éven belül eladja, akkor előfordulhat, hogy adót kell fizetnie a nyereség után.
Ez azért van, mert az állam úgy tekinti: az ingatlan értéke idővel nőhetett, és ha valaki haszonnal adja el, annak adóvonzata lehet.
Példa
Zsuzsa 2021-ben örökölte nagymamája lakását. 2025-ben eladja 35 millió forintért. Ha a lakás az örökléskor 30 milliót ért, akkor az 5 millió forintos különbözet után adózni kellhet.
Mennyi adót kell fizetni?
A személyi jövedelemadó mértéke 15%. Ez azonban nem mindig vonatkozik a teljes eladási árra, hanem csak a nyereségre – vagyis az eladási ár és az örökléskori érték különbségére.
A baj csak az, hogy sokan nem tudják pontosan, mennyit is ért az ingatlan az örökléskor. Ebben az esetben érdemes ingatlanforgalmi szakértő véleményét kérni, vagy megnézni, mi szerepelt a hagyatéki végzésben.
Fontos: Az öröklés nem vásárlás
Az örökölt ingatlan szerzését nem a saját pénzből vásárolta a tulajdonos, ezért az adózási szabályok is eltérnek a „rendes” adásvételtől. A szerzési időpont az öröklés időpontja, nem a korábbi tulajdonos szerzése.
Hogyan lehet csökkenteni az adót?
Szerencsére több lehetőség is van arra, hogy csökkentsük vagy akár elkerüljük az adófizetést:
- Időzítés. Ha nem sürgős az eladás, érdemes megfontolni, hogy kivárjuk az 5 évet. Ezután már nem kell SZJA-t fizetni a nyereség után.
- Költségek beszámítása. Az ingatlan értékesítése során felmerülő költségeket – például ingatlanos díja, ügyvédi költség, energetikai tanúsítvány díja – le lehet vonni a nyereségből, így csökkenthető az adóalap.
- Felújítási költségek. Ha az örökös az ingatlant saját költségén felújította, ezek a költségek is levonhatók a nyereségből, amennyiben igazolható számlákkal.
Tipp: Minden kiadásról érdemes számlát kérni és megőrizni – akár évekre visszamenőleg is!
Mire figyel a NAV ellenőrzéskor?
Sokan attól tartanak, hogy ha eladnak egy örökölt ingatlant, a NAV vizsgálatot indíthat. Fontos tisztában lenni vele, mikor és mi alapján kezd el vizsgálódni az adóhatóság. A leggyakoribb kiváltó okok:
- Az eladási ár jelentősen eltér a piaci átlagtól (pl. gyanúsan alacsony vagy magas)
- Nem szerepel az SZJA bevallásban a tranzakció, holott az ingatlan-nyilvántartásból kiderül, hogy megtörtént
- Nincs dokumentálva a felújítás vagy költségelszámolás, mégis jelentős levonás történik
- Sorozatos ingatlaneladás egyéni vállalkozás nélkül
Tipp: A NAV nem ellenség. Ha korrekten dokumentálsz mindent, kérdés esetén inkább megkeresnek egyeztetésre, mint bírságolnak azonnal.
Egy tanulságos történet – Kati esete
Kati 2020-ban örökölte édesanyja lakását, amit egy ideig kiadott, majd 2024-ben eladott. Az ingatlan a hagyatéki végzés szerint 22 milliót ért, az eladás 32 millió forintért történt. Kati felújította a fürdőszobát és cserélt ablakokat is – összesen 1,8 millió forintért, számlákkal.
Ő könyvelőhöz fordult, aki segített pontosan kiszámolni a nyereséget, levonni a költségeket, és leadni a bevallást. Végül 1,3 millió forint adót kellett fizetnie, de a NAV minden tételt elfogadott, mert minden dokumentálva volt.
Tanulság: nem kell félni az adózástól, ha előre gondolkodunk, és nem próbáljuk „okosban” megúszni.
Letölthető költség-kalkulátor sablon
Hogy segítsünk a pontos nyilvántartásban, készítettünk egy egyszerű Excel sablont, amiben vezetheted:
- a szerzési (öröklési) értéket,
- eladási árat,
- közvetítői és ügyvédi díjakat,
- felújítási költségeket,
- így kiszámolhatod a pontos adóalapot és az SZJA-t.
Mit mond a NAV hivatalosan?
A NAV 2025 májusi állásfoglalása szerint:
- Az ingatlan szerzési értékét a hagyatéki végzés vagy értékbecslés alapján kell meghatározni
- A felújítási költségek csak számlával igazolva vonhatók le
- Az SZJA bevallásba az ingatlaneladás külön lapon kerül be
- Az adófizetés utalással vagy NAV ügyfélszolgálati pontokon is rendezhető
Elérhetőség: NAV információs vonal: 1819. Hivatalos oldal: www.nav.gov.hu
Regionális kitekintés – nem mindegy, hol örökölsz
A magyar ingatlanpiac rendkívül eltérő képet mutat régiónként:
- Budapesten és agglomerációban az árak 2019 és 2024 között több mint 40%-kal emelkedtek
- Egy alföldi kisvárosban lehet, hogy csak 5–10%-os növekedés történt
- A balatoni, Velencei-tavi örökségek gyakran „nyaraló” státuszúak, ahol a piaci árak erősen szezonálisak
Példa: Gábor Székesfehérváron örökölt egy 2019-ben 18 millióra becsült panelt. 2024-ben 27 millióért adta el. A különbség jelentős, ezért adózni kellett. Egy azonos típusú lakás Gyulán ma is csak 20–22 milliót ér.
Emberi oldal – amikor a pénz és az érzelem találkozik
Öröklés során sokszor nemcsak lakás kerül a birtokunkba, hanem emlékek, történetek, gyerekkori illatok is. Az eladás sokaknak olyan, mintha végleg lezárnának egy családi korszakot. Ez természetes.
Ugyanakkor az is igaz, hogy egy üresen álló ingatlan:
- folyamatos költséggel jár (rezsi, közös költség, karbantartás),
- sokszor csak áll, értéktelenedik, és aggodalmat okoz.
Ha tehát úgy döntesz, hogy eladod, ne legyen bűntudatod. Ez is egy módja a továbblépésnek.
Valós idézetek fórumokról
- „A testvéremmel összevesztünk az eladás előtt, mert nem tudtuk, ki mennyit tett bele a felújításba.”
– írja Laci a Pénzcentrum cikk alatti hozzászólások között. - „Mi három évet vártunk az eladással, így kevesebb lett a fizetendő adó. Megérte kivárni.”
– osztja meg tapasztalatát Erzsébet egy Napi.hu fórumon. - „A NAV-nál meglepően segítőkészek voltak, elmagyarázták, hogyan írjam be a bevallásba.”
– kommentelte András a Portfolio cikke alatt.
Végezetül – szólítsd meg az olvasót
Van kérdésed? Volt már hasonló tapasztalatod örökölt ingatlannal? Írd meg kommentben vagy küldd el e-mailben – szívesen bővítjük a cikket valódi olvasói történetekkel is.
Együtt könnyebben eligazodunk a pénzügyi útvesztőkben.
Záró gondolat
Ha még mindig bizonytalan vagy, nem vagy egyedül. A legtöbb örökös életében először találkozik ilyen helyzettel. De ne aggódj – a megfelelő információval, egy kis türelemmel és segítséggel könnyedén átlátható ez a folyamat.
Van kérdésed? Volt már hasonló tapasztalatod örökölt ingatlannal? Írd meg kommentben vagy küldd el e-mailben – szívesen bővítjük a cikket valódi olvasói történetekkel is.
Együtt könnyebben eligazodunk a pénzügyi útvesztőkben.
Gyakori kérdések
1. Kell-e adót fizetnem, ha az örökölt ingatlant azonnal eladom? Igen, ha az eladás az örökléstől számított 5 éven belül történik, és a lakás vagy ház értéke nőtt, akkor az így keletkezett nyereség után 15% SZJA-t kell fizetni. Pro tipp: kérj szakértői értékbecslést, hogy pontosan meghatározd az örökléskori értéket.
2. Eladhatom az ingatlant akkor is, ha még nem telt le az 5 év? Természetesen igen. Az 5 éves szabály csak az adózásra vonatkozik – nem tilalomra. Eladni bármikor lehet, csak figyelj a bevallási kötelezettségre és az esetleges adófizetésre.
3. Mi van, ha nem nyerek az eladáson? Ha az eladási ár nem magasabb, mint az örökléskori érték, akkor nincs nyereség, így adót sem kell fizetni. Pro tipp: ezt is érdemes dokumentumokkal alátámasztani (pl. hagyatéki végzés, szerződés, értékbecslés).
4. A testvéremmel közösen örököltünk. Hogyan oszlik meg az adózás? Minden tulajdonos a saját része után felel. Ha például két testvér örököl fele-fele arányban, akkor az adózási kötelezettség is külön-külön jelentkezik. A bevallást is mindkettőjüknek külön kell elkészítenie.
5. Milyen költségeket vonhatok le az adóalapból? Levonható például az ingatlanközvetítői díj, ügyvédi költség, energetikai tanúsítvány díja és a felújítási munkálatok számlával igazolt költségei. Pro tipp: minél több hivatalos számlád van, annál kisebb lehet a fizetendő adó.
6. NAV-ellenőrzés esetén mit kérnek tőlem? Elsősorban a szerzési (öröklési) érték dokumentumait, a kiadások számláit, az adásvételi szerződést és az adóbevallást. Ha ezek rendben vannak, az ellenőrzés is gördülékeny lesz.
7. Kivárhatom az 5 évet, hogy ne kelljen adózni? Igen. Ha nem sürgős az eladás, sokan dönthetnek úgy, hogy 5 év elteltével értékesítik az ingatlant, így mentesülnek az SZJA-fizetés alól. Pro tipp: közben érdemes figyelni az ingatlanpiac alakulását is, hogy mikor a legelőnyösebb eladni.
8. Mikor kell benyújtanom az adóbevallást az eladás után? A következő év május 20-ig. Ha például 2025-ben adod el az ingatlant, akkor 2026. május 20-ig kell benyújtanod az SZJA bevallást.
9. Kaphatok részletfizetési lehetőséget a NAV-tól? Igen. Ha nem tudod egy összegben kifizetni az adót, kérhetsz részletfizetést. Ezt az adóbevallásban vagy külön kérelemben kell jelezni. Pro tipp: időben jelezd, így elkerülheted a késedelmi pótlékot.
10. Számít, hogy milyen típusú ingatlanról van szó (lakás, ház, nyaraló)? Nem, az adózási szabály ugyanaz bármelyik lakóingatlanra. A fontos az öröklés időpontja és az eladásból származó nyereség mértéke.
11. Érvényesek ezek a szabályok akkor is, ha nem Magyarországon élek? Igen, ha az ingatlan Magyarországon található, akkor a magyar adójogszabályok vonatkoznak rá, függetlenül attól, hol élsz. Külföldön élő magyar állampolgárként is kötelező bevallani az adót.
12. Mi történik, ha nem vallom be a jövedelmet? A NAV utólagos ellenőrzés során megállapíthatja a mulasztást, pótlólagos adót, késedelmi kamatot és akár bírságot is kiszabhat. Pro tipp: inkább kérdezz előre, mint hogy utólag fizess többet.
13. Elajándékozhatom az ingatlant eladás helyett? Igen, de az ajándékozásnak is vannak adózási és illetékvonzatai. Emellett, ha az ajándékozott személy később eladja az ingatlant, rá ugyanúgy érvényes lesz az 5 éves szabály.
14. Mit tegyek, ha elvesztek a felújításról szóló számlák? Ebben az esetben sajnos a költségek nem számolhatók el hivatalosan. Érdemes lehet pótolni őket, ha lehetséges, vagy legalább nyilatkozatot kérni a kivitelezőtől, bár ezt a NAV nem mindig fogadja el.
15. Változhatnak ezek a szabályok a közeljövőben? Igen. Az adójogszabályokat évente módosíthatják. Mindig ellenőrizd az aktuális előírásokat a NAV hivatalos oldalán, vagy kérj tanácsot könyvelőtől.
