Sokan örökölnek lakást vagy házat rokonuktól, és az első gondolat az, hogy mit lehet vele kezdeni. Eladni? Kiadni? Felújítani? Az egyik leggyakoribb kérdés, amit ilyen helyzetben hallani: kell-e adót fizetni, ha eladom az örökölt ingatlant?
Ez a cikk abban segít, hogy pontosan értsd: milyen adókötelezettséged lehet, mikor kell bevallani, és mikor nem kell fizetni semmit. Mindezt egyszerűen, közérthetően, példákkal.
Kell-e adózni, ha örökölt lakást adsz el?
A jó hír az, hogy az öröklés maga illetékmentes, ha egyenes ági rokontól (pl. szülő, nagyszülő) örökölsz. Viszont az eladás után személyi jövedelemadót (szja) kell fizetni, ha a NAV szerint nyereséged származik belőle.
Tehát nem az öröklés pillanatában adózol, hanem akkor, amikor eladod az ingatlant.
Miből számolják ki az adóalapot?
Az adóalap a következő:
- Az eladási ár (pl. 30 M Ft)
- Mínusz az örököléskor megállapított érték (pl. hagyatéki végzés szerint 22 M Ft)
- Mínusz jogos kiadások (pl. ügyvédi díj, felújítás, eladási költségek)
A fenti példa alapján: 30 M – 22 M = 8 M Ft nyereség, ami az adózás alapja. A fizetendő adó: 15% szja a nyereségre.
Mikor nem kell adót fizetni?
Van néhány eset, amikor egyáltalán nem kell szja-t fizetni az örökölt ingatlan eladása után:
- Ha az ingatlant több mint 5 évvel ezelőtt örökölted, akkor az eladás már adómentes
- Ha az eladásból nem származott nyereség, vagyis a végleges eladási ár nem magasabb, mint az örökléskori érték
Fontos, hogy az 5 évet az öröklés évétől számolják, nem a hagyatéki lezárás vagy eladási döntés napjától.
Milyen kiadásokat lehet levonni?
A NAV elismer bizonyos költségeket, amik csökkentik az adóalapot:
- Ügyvédi díj az öröklés vagy eladás során
- Ingatlanközvetítői jutalék
- Felújítás számlával igazolt költsége
- Energetikai tanúsítvény díja
Pro Tipp: Csak az a kiadás fogadható el, amit számlával igazolni tudsz, és az ingatlanhoz köthető.
Mikor kell befizetni az adót?
Az eladást az eladás évét követő év május 20-ig kell szerepeltetni az szja-bevallásban.
Példa: Ha 2025-ben adod el az örökölt lakást, akkor 2026. május 20-ig kell az adót bevallani és befizetni.
Ha bizonytalan vagy, érdemes könyvelő segítségét kérni vagy megnézni a NAV online kalkulátorát.
Mire figyelj, ha többen örököltetek?
Ha több ember örökölte az ingatlant (pl. testvérekkel, rokonokkal), akkor mindenkinek külön kell bevallania a rá eső részt, a saját nyeresége alapján.
Ha csak egy örökös adja el a teljes lakást, akkor a többieknek vagy ki kell fizetnie a résztulajdonukat, vagy meghatalmazást adnak az értékesítésre. Az adózás ettől függetlenül egyénileg történik.
Mi van, ha nem találsz papírokat az öröklésről?
Ha nincs meg a hagyatéki végzés vagy a számlák, akkor a NAV becsülheti az örökléskori értéket a piaci adatok alapján. Ez nem mindig előnyös.
Pro Tipp: Kérj ki másolatot a jegyzőtől vagy a közjegyzőtől a hagyatéki iratokról.
Mit kell tudni, ha az ingatlant hasznosítottad eladás előtt?
Sokan nem azonnal adják el az örökölt ingatlant, hanem ideiglenesen kiadják vagy benne laknak. Ez is befolyásolhatja az adózást, különösen akkor, ha a NAV azt vizsgálja, hogy a hasznosítás mennyiben változtatta meg az ingatlan értékét vagy célját.
- Ha kiadtad bérbe: akkor bérbeadásból származó jövedelmet kellett bevallani évente. Ez független az eladási szja-tól, de fontos, hogy ne keveredjenek az időszakok és bevallások.
- Ha saját használatban volt: ez nem jelent külön adókockázatot, de az 5 éves szabály továbbra is az öröklés időpontjától számít.
Pro Tipp: Érdemes vezetni egy egyszerű naplót arról, hogyan és mikor használtad az örökölt ingatlant, mert ez segíthet egy NAV-ellenőrzés esetén.
Mi történik, ha az eladás után új ingatlant vásárolsz?
Eltérően a vásárolt ingatlan eladásától, az örökölt ingatlan eladásából származó nyereséget nem lehet csökkenteni azzal, ha később új lakást veszel. A NAV kizárólag a szerzéskori érték és az eladási ár különbsége alapján számol szja-t.
Fontos: még akkor is kell adózni, ha az egész eladási árat másik lakásra költöd – hacsak nem telt le az 5 év adómentes időszak.
NAV-ellenőrzés örökölt ingatlan eladásakor – mit vizsgálhatnak?
Sokan tartanak attól, hogy a NAV vizsgálatot indít, ha eladnak egy örökölt lakást. Általában nem indítanak külön eljárást, ha minden rendben van, de bizonyos esetekben kérhetnek iratokat vagy pontosítást.
A NAV jellemzően a következőket nézi:
- szerepel-e az eladás az adóbevallásban
- mekkora a hagyatékban szereplő érték
- mekkora volt az eladási ár
- szerepel-e különös mértékű értéknövekedés (pl. 20 milliós ház → 38 millió)
Pro Tipp: Ha felújítottad az ingatlant, mindig őrizd meg a számlákat, mert ezeket elfogadhatják adóalap-csökkentő tételként.
Mi a teendő, ha euróban vagy más valutában történt az eladás?
Ha az eladás nem forintban, hanem például euróban történt – ami egyre gyakoribb külföldi vevő esetén –, akkor az átváltásnál az MNB hivatalos árfolyama érvényes.
Fontos tudnivalók:
- az eladási ár forintra váltva kerül a bevallásba
- az átváltáshoz a szerződéskötés napján érvényes MNB árfolyamot kell használni
- ha nem pontosan ugyanazon a napon utalták a vételárat, az akkor sem változtat a bevalláson
Felújítás, értéknövelés, bontás – számít az adózásnál?
Ha az ingatlanon jelentős felújítás történt az eladás előtt, ez csökkentheti a fizetendő szja-t. Például:
- teljes fürdőszoba-felújítás, új nyílászárók, szigetelés
- bontási munkák, lakhatóvá tétel
- építési engedéllyel végzett bővítés
Csak akkor fogadják el, ha van róla részletes, névre szóló számla. A „zsebből fizetett mester” nem csökkenti az adóalapot.
Mi történik, ha utólag veszed észre, hogy rosszul vallottad be az eladást?
Nem kell pánikolni. Ilyenkor lehetőség van az úgynevezett önellenőrzésre.
Ez azt jelenti, hogy a korábbi szja-bevallást kijavítod – akár magad, akár könyvelővel – és újra benyújtod.
Ha többletadó keletkezik, azt be kell fizetni. Ha kevesebbet kellett volna fizetni, vissza is igényelhető. Az önellenőrzés akkor fájdalommentes, ha nem szándékos hibáról van szó, és időben történik.
Öröklött ingatlan ajándékozása – más szabályok érvényesek?
Ha nem eladod az örökölt lakást, hanem továbbajándékozod, akkor nem szja-t kell fizetni, hanem ajándékozási illetéket kell figyelembe venni. Kivételek:
- egyenes ági rokonok között (pl. szülő → gyermek): illetékmentes
- testvérek, más rokonok: illetékköteles
- Az ajándékozott személy későbbi eladásakor újraindul az 5 éves adózási szabály, tehát nem számít, hogy előtte mennyi idő telt el az öröklés óta.
Mi van, ha a hagyatéki érték túl alacsony volt?
Sokan a hagyatéki eljárásban alacsonyabb értéket tüntetnek fel az ingatlanra, hogy később egyszerűbb legyen az öröklés. Ez viszont visszaüthet adózáskor, mert a NAV ehhez az értékhez hasonlítja az eladási árat.
Megoldás:
- lehet kérni új értékbecslést vagy szakértői véleményt
- ez különösen hasznos, ha piaci áron nem lehetett volna valóban megvenni az ingatlant a hagyatéki értéken
Pro Tipp: A túl alacsony öröklési érték magasabb adót eredményezhet, ha nem tudod bizonyítani a valós állapotot.
Összefoglaló: milyen dokumentumokat gyűjts eladás előtt?
Ahhoz, hogy gond nélkül tudd eladni az örökölt lakást, és ne kelljen feleslegesen adót fizetned, ezek a dokumentumok lehetnek kulcsfontosságúak:
- Hagyatéki végzés (az öröklés hivatalos igazolása)
- Eladási szerződés
- Tulajdoni lap
- Számlák (felújításról, közvetítői díjról, ügyvédi munkáról)
- Energetikai tanúsítvány
- Értékbecslés (ha a NAV kérdőjelezi meg az árakat)
Pro Tipp: Ezeket digitálisan is mentsd el, és készíts másolatot a könyvelőd vagy ügyvéded számára.
Regionális és nemzetközi kitekintés
Magyarországon az szja 15%, és az 5 éves szabály jelentős kedvezmény. Ehhez képest:
- Szerbiában az ingatlaneladást 2,5% adó terheli, az örökölési szabályok viszont bonyolultabbak
- Szlovákiában 5 éven belüli eladás adókötelezettséggel jár, de az adómérték alacsonyabb lehet
Ezért hazai szinten az 5 év utáni teljes adómentesség kedvezőbb, mint sok balkáni országban.
Ne félj az örökölt ingatlan eladásától – csak készülj tudatosan
Egy örökölt ingatlan eladása érzelmileg is megterhelő lehet, különösen ha emlékek fűződnek hozzá. De pénzügyileg is sok kérdést vet fel – főleg, ha nem akarsz hibázni a NAV-nál.
A legfontosabb, amit érdemes észben tartani: nem az öröklés, hanem az eladás hozhat adófizetési kötelezettséget. De ha időben felkészülsz, összegyűjtöd a szükséges dokumentumokat, és akár szakértő segítségét is kéred, akkor elkerülheted a kellemetlen meglepetéseket.
Ne feledd: az 5 éves szabály a legnagyobb előnyöd. Ha pedig még nem telt le ez az idő, akkor is van mód arra, hogy legálisan csökkentsd az adóalapot – számlákkal, pontos nyilvántartással, tisztességes árazással.
Ha bizonytalan vagy, inkább kérdezz előbb, mint utólag magyarázkodj. Mert az okos adózó nem az, aki mindent tud – hanem az, aki időben tájékozódik.
Gyakran ismételt kérdések
1. Minden örökölt ingatlan eladása után kell adózni? Nem. Ha az öröklés óta eltelt legalább 5 év, akkor az eladás már adómentes.
2. Mi van, ha veszteségem van az eladáson? Nem kell adózni. Csak a nyereség után kell szja-t fizetni, ha van.
3. Az örökölés dátumát honnan tudom? A hagyatéki végzés tartalmazza. Ez a dokumentum alapozza meg az adózást is.
4. Kell adóznom, ha rögtön eladom az ingatlant öröklés után? Igen. Ha nyereséged keletkezik (piaci ár > hagyatéki érték), akkor szja-t kell fizetni.
5. Részletfizetést lehet kérni az adóra? Igen, a NAV-nál lehetőség van részletfizetésre vagy halasztásra, ha nehezen tudod kifizetni az összeget.
6. Be kell vallani akkor is, ha nem keletkezett adó? Igen. Az ügyletet be kell szerepeltetni az adóbevallásban, még ha nincs is fizetendő összeg.
7. Külföldről is el lehet adni örökölt magyar ingatlant? Igen, de magyar jog szerint kell adózni, és érdemes meghatalmazott ügyvédet bízni az ügyintézéssel.
8. Mikor érdemes eladni örökölt lakást? Pénzügyileg akkor a legkedvezőbb, ha kivárod az 5 éves időszakot, mert akkor adómentes az eladás.
9. Ha többen örököltük, de csak egyikőnk kapja a pénzt, ki adózik? Minden örökös a saját tulajdonrésze után adózik, függetlenül attól, hogyan osztjátok el a pénzt egymás közt.
10. Az örökölt ingatlan kiadása is adózik? Igen. Ha bérbe adod az ingatlant, az bérbeadásból származó jövedelemnek minősül, és szja-kötelezettséget von maga után.
11. Számít-e az, ha az örökölt ingatlan egy ideig üresen állt? Nem, az adózás szempontjából az nem számít, hogy használtad-e vagy sem. Csak az öröklés éve és az eladási ár viszonya számít az szja kiszámításánál.
12. Eladhatom az örökölt ingatlant alacsonyabb áron, hogy ne kelljen adózni? Igen, de ha az ár feltűnően alacsony, a NAV kérhet piaci értékbecslést. Ha szerintük mesterségesen csökkentetted az árat, korrigálhatják az adóalapot.
13. Eladhatom úgy az ingatlant, hogy a NAV közvetlenül levonja az adót az eladási árból? Nem. A NAV nem von le automatikusan semmit az adásvétel során. Az szja-t a következő év május 20-ig kell bevallani és befizetni.
14. Mi történik, ha több örökös közül csak egy vallja be az eladást? A NAV őt fogja felelőssé tenni a teljes adóval kapcsolatban. Minden örökösnek külön kell bevallania a rá eső nyereséget.
15. Hogyan bizonyítom, hogy a felújítás értéknövelő volt? Részletes számlával, lehetőleg külön munkafolyamatokra bontva. Ha például csak festés történt, azt nem biztos, hogy elfogadják értéknövelőként.
16. Mi történik, ha külföldön adom be az adóbevallásomat? Magyar ingatlan után Magyarországon kell adózni. Ha külföldön élsz, Ügyfélkapun vagy meghatalmazott könyvelőn keresztül is el tudod intézni a bevallást.
17. Érdemes-e ügyvéd vagy könyvelő segítségét kérni az eladás előtt? Igen, főleg ha nem vagy biztos az öröklési papírokban vagy a felújítás költségeiben. Egy könyvelő segíthet optimalizálni az adóalapot, és elkerülni a bírságot.
