Lakásvásárláskor mindenki a nagy pillanatra készül – az új otthon kulcsának átvételére. Azonban sokan megfeledkeznek egy láthatatlan, de nagyon is valódi költségről: az illetékről, amit az államnak kell fizetni, miután megszereztük az ingatlant.
Ez a cikk nemcsak azt mutatja be, mikor kell fizetni az illetéket, hanem segít elkerülni a buktatókat, és megválaszolja a leggyakoribb kérdéseket is – egyszerű, érthető magyar nyelven, kezdők számára is világosan.
Mi az az illeték, és miért kell fizetni?
A lakásvásárlás illetéke hivatalos nevén: visszterhes vagyonátruházási illeték. Ez egy állami díj, amit akkor fizetünk, amikor pénzért cserébe (visszterhesen) szerzünk ingatlant. A NAV szedi be, és az összeget a vételár alapján számítják ki.
Sokan ezt egyfajta „adóként” élik meg, hiszen a vételáron felül, a saját zsebből kell kifizetni – de ez nem választható, ez törvényben előírt kötelezettség.
Mikor kell ténylegesen befizetni az illetéket?
Sokan azt hiszik, hogy a vásárlás napján vagy közvetlenül utána kell befizetni, de a valóságban ez később történik. Az eljárás menete:
- Az adásvételi szerződés aláírása után az ügyvéd továbbítja az iratokat a földhivatalhoz.
- A földhivatal bejegyzi a tulajdonjogot, ez akár 30–90 nap is lehet.
- Ezután a NAV információt kap az ingatlantranzakcióról.
- A NAV levelet küld postán, benne az illeték pontos összegével és a fizetési határidővel.
- A fizetési határidő általában 30 nap, de indokolt esetben kérhető halasztás vagy részletfizetés.
Idővonal áttekintés
- 1. hét: Adásvételi szerződés aláírása
- 2–5. hét: Földhivatali bejegyzés
- 6–12. hét: NAV adatokat megkapja
- 10–16. hét: NAV postázza az illetékkiszabást
- 16–20. hét: Illeték befizetés határideje
Tipp: Az adásvétel után 2–4 hónappal érdemes figyelni a postaládát vagy az Ügyfélkaput, mert a NAV-levél késhet, de az illeték attól még él.
Mennyi az illeték pontosan?
Alapesetben az illeték mértéke 4% az ingatlan forgalmi értéke alapján. Ez a forgalmi érték általában megegyezik az adásvételi szerződésben szereplő vételárral – de nem mindig!
Ha a NAV úgy látja, hogy a vételár feltűnően alacsony, összehasonlítja a hasonló ingatlanok piaci árával, és akár magasabb értéken is megállapíthatja az illetéket.
Gyakorlati példa: Egy 28 millió forintos panellakás esetén a 4% illeték 1,12 millió forint. Ez komoly összeg, amit nem lehet figyelmen kívül hagyni.
Hogyan kérvényezhető az illetékmentesség?
Sokan nem tudják, hogy az illetékmentességet vagy -kedvezményt nem adják automatikusan – azt külön kérni kell. Ez az eljárás így néz ki:
- A NAV-tól kapott határozat után nyújtható be a kérelem.
- Ügyfélkapun keresztül lehet beadni (NAV-ÁNYK rendszeren keresztül).
- Csatolni kell: adásvételi szerződés, nyilatkozat első lakásról, személyes nyilatkozatok, életkor igazolása (személyi).
- Elbírálás ideje: általában 30 nap, de hiánypótlás meghosszabbíthatja.
- Példa: Egy 32 éves vevő, aki most vásárolja első lakását 14,9 millió forintért, teljes mentességet kap – de csak akkor, ha ezt kérelmezi a NAV-nál.
Lakáshitel és illeték – hogyan kapcsolódnak?
Fontos tudni, hogy az illetéket nem lehet a lakáshitelből fizetni. Ez külön kiadás, amit a vevőnek saját forrásból kell előteremtenie.
- Az illeték nem számít bele az önerőbe.
- A banki értékbecslés összege nem befolyásolja az illetéket.
- Tervezésnél számolj: vételár + illeték + ügyvéd + költözés = valós kiadás.
Két költségcsomag példa:
- 25M Ft-os lakás → illeték: 1M → összes kiadás (ügyvéd, költözés): 1,4M Ft
- 40M Ft-os lakás → illeték: 1,6M → összes kiadás: 2,2M Ft
Gyakori hibák és NAV-válaszok
- Hibás utalás: ha rossz közleményt adsz meg, a NAV nem tudja beazonosítani → pótlás kérhető, de kamat jön rá.
- Késve kapott értesítő: ha nem kapod meg időben, telefonon vagy Ügyfélkapun keresztül kérhetsz másolatot.
- Illetékkedvezmény elfelejtve kérve: visszamenőleg is beadható, de késedelmi időszak alatt kamatot számítanak.
Tipp: Mindig őrizd meg a NAV-levelet, és ne hagyd figyelmen kívül a közlemény rovatot utaláskor!
Céges vásárlás és illeték
Ha cégesen vagy egyéni vállalkozóként vásárolsz ingatlant, más szabályok vonatkoznak rád:
- Céges vásárlás esetén is 4% az alapilleték.
- Ha az ingatlan ipari vagy gazdasági célú, előfordulhat mentesség.
- A NAV vizsgálhatja, hogy valóban üzleti célú használat történik-e (pl. könyvelés, telephely).
Illeték öröklés és ajándékozás esetén
Nem csak vásárláskor kell illetékkel számolni – öröklésnél és ajándékozásnál is előfordulhat.
- Öröklés: egyenesági rokon (pl. gyermek, szülő) esetén mentes.
- Ajándékozás: egyenesági rokonok között mentes, de pl. testvér, nagybácsi esetén fizetni kell.
- Külföldről örökölt ingatlan: akkor is illetékmentes, ha magyar állampolgár örökli, feltéve, hogy közeli hozzátartozótól történik.
Budapest vs vidék – számít az illetékre?
Az illeték mértéke országosan egységes, de a NAV gyakorlatában érzékelhető különbségek vannak.
- Budapesten a NAV gyakrabban vizsgálja felül az ingatlan értékét (különösen belső kerületekben).
- Vidéken jellemzően elfogadják a szerződés szerinti vételárat.
- Falusi CSOK esetén teljes mentesség jár, ha van erről támogatási szerződés.
Tipp: Ha nagyon alacsony vételárral dolgozol (pl. rokon eladó), jobb előre egyeztetni értékbecslővel is.
Balkáni országok összehasonlítása – magyar előnyök
Sokan a környező országokból térnek haza Magyarországra lakást venni. Nézzük, mi a helyzet nálunk és máshol:
- Románia: 1–2% közötti vagyonszerzési adó, de csak új lakásnál.
- Szerbia: 2,5% körüli illeték, helyi adóhivatal bonyolítja.
- Szlovákia: jelenleg nincs külön illeték magánszemélyek ingatlanszerzésekor.
Magyarországon tehát van illeték, de sok mentesség és kedvezmény érhető el.
Összefoglalás
Az illeték kifizetése elkerülhetetlen része a lakásvásárlásnak, de megfelelő előkészítéssel, tudatos tervezéssel és a kedvezmények kihasználásával jelentősen csökkenthető – vagy akár teljesen elkerülhető.
Aki előre gondolkodik, kérdez, és figyeli a határidőket, sok pénzt, időt és idegeskedést takaríthat meg. Ne feledd: az okos lakásvásárlás nem csak a lakásról szól – hanem arról is, hogy minden papír rendben legyen!
Gyakran ismételt kérdések
1. Mikor jön meg a NAV értesítő az illetékről? Általában az adásvételi szerződés után 2–4 hónappal postázzák. Ha fél év után sem kaptál értesítést, ellenőrizd az Ügyfélkapudat, vagy hívd a NAV-ot.
2. Lehet-e halasztást vagy részletfizetést kérni? Igen, Ügyfélkapun keresztül kérvényezhető. Általában 6–12 havi részletfizetés lehetséges, ha indokolt.
3. Mi történik, ha hibásan utalok? A NAV nem tudja beazonosítani az összeget, ezért nem teljesítik az illetéket. Írj nekik, és kérj helyesbítést – késedelmi kamat felszámítható.
4. Első lakásnál automatikus a mentesség? Nem. A mentességet kérvényezni kell a NAV-nál, megfelelő dokumentumokkal.
5. Kell illetéket fizetni, ha ajándékba kapom a lakást? Ha közeli hozzátartozó (szülő, gyermek) ajándékozza, akkor nem kell. Más esetben ajándékozási illeték merülhet fel.
6. Befolyásolja az illetéket, ha hitelből vásárolok? Nem. Az illeték mértékét a teljes vételár alapján számolják ki, függetlenül attól, hogy hitel vagy önerő áll mögötte.
7. Vissza lehet kapni az illetéket, ha meghiúsul az adásvétel? Igen, ha az adásvételi szerződés érvénytelen lesz vagy jogilag semmis, kérhető az illeték visszatérítése a NAV-tól.
8. Kell illetéket fizetnem, ha csak lakásrészt veszek? Igen, ilyenkor az arányos tulajdoni hányad alapján számítják ki az illetéket. Ha például a lakás 50%-át vásárolod meg, akkor az érték felére vetítik a 4%-os illetéket.
9. Mi történik, ha a NAV több illetéket állapít meg, mint a vételár alapján számoltam? Ez előfordulhat, ha a NAV szerint a lakás piaci értéke jóval magasabb, mint az adásvételi szerződésben szereplő ár. Lehet kérni felülvizsgálatot vagy független értékbecslést.
10. Kaphatok illetékmentességet, ha a lakást családtagomtól veszem meg? Nem automatikusan. Ha visszterhes (fizetéses) a vásárlás, akkor a családi kapcsolat nem ad mentességet. Ha ajándékba kapod, akkor számít a rokonsági fok.
11. Vonatkozik illeték az új építésű lakásokra is? Igen. Az új lakások után is kell illetéket fizetni, hacsak nincs érvényben valamilyen állami mentesség vagy támogatási program.
12. Lehet több kedvezményt egyszerre igénybe venni? Igen, például ha első lakást vásárolsz és CSOK-ot is igénybe veszel, több mentesség is halmozható. De minden egyes kedvezményt külön kell igazolni.
13. Befolyásolja az illetéket, ha a lakás nagyon rossz állapotban van? Elvileg igen. A NAV figyelembe veheti a lakás műszaki állapotát, ha azt fényképpel vagy értékbecsléssel igazolod. Ez csökkentheti az illeték alapját.
14. Mi van akkor, ha nem fizetem ki időben az illetéket, és el is felejtem? A NAV előbb felszólítást küld, majd késedelmi kamatot számít fel. Hosszabb mulasztás esetén inkasszót vagy végrehajtást is indíthat.
15. Kérhetek illetékmentességet, ha fogyatékkal élőként vásárolok lakást? Nem jár automatikusan, de kérhető egyedi elbírálás alapján. Érdemes előre érdeklődni és orvosi dokumentumokat csatolni a kérelemhez.
