Ha eladsz egy lakást és utána másikat veszel, felmerül a kérdés: kell-e szja-t (személyi jövedelemadót) fizetni az eladás után? Ez egy gyakori dolog, amit sokan nem látnak előre, és amikor megjön a NAV levél, már késő lehet.
Ebben a cikkben részenként elmagyárjuk, mikor kell adózni, hogyan számítják ki a fizetendő szja-t, és mi történik, ha másik lakást veszel a bevételből. Ha te is épp ingatlancserén gondolkodsz, ez az írás neked szól.
Mi az a szja ingatlan eladáskor?
Amikor magánszemélyként eladsz egy lakást, az adóhatóság vizsgálja, hogy nyereséged volt-e az eladásból. Ha igen, azután szja-t kell fizetni. Ez nem minden esetben érvényes, csak akkor, ha a vétel és eladás között 5 éven belül történt a tranzakció (2025-ben érvényes szabály szerint).
Ha az ingatlant 5 évnél tovább birtokoltad, akkor már nem kell szja-t fizetni utána.
Hogyan számítják ki a fizetendő adót?
Az szja-t nem az eladási ár egészére számolják ki, hanem csak a nyereségre. Ez a különbség az eladási ár és a vételi ár között, levonva a jogos kiadásokat (pl. felújítás, közvetítői díj, ügyvéd).
Példa:
- Vettél egy lakást 20 M Ft-ert 2022-ben
- Eladod 2025-ben 28 M Ft-ert
- Jogos kiadások: 1 M Ft (felújítás)
- Adóalap: 28 – 20 – 1 = 7 M Ft
- Fizetendő szja: 15% x 7 M = 1,05 M Ft
Az évek múltával csökken az adóalap is. A második év után csak a nyereség 90%-a adózik, harmadik évben 60%, ötödik év után már semmi.
Mi történik, ha másik lakást veszel a pénzödből?
2023 óta a szabály egyszerűsödött: ha az eladás után 12 hónapon belül másik lakást veszel, akkor a kapott összegből átforgatott rész mérsékli az adóalapot.
Ez nem teljes mentesség, hanem adóalap-csökkentés.
Példa:
- Eladsz egy lakást 30 M Ft-ert
- Vettél egy másikat 25 M Ft-ert 6 hónapon belül
- Akkor csak 5 M Ft után kell szja-t fizetned (ha az teljes nyereség volt)
Fontos, hogy a vételi szerződésben szereplő időpont számít, nem a birtokbavétel vagy a kulcsátadás.
Mit tegyél, ha bizonytalan vagy az adózásban?
Ha nem vagy biztos benne, kell-e adózni, vagy hogy miként kell kiszámolni a pontos összeget, érdemes:
- konzultálni egy könyvelővel
- ellenőrizni az eSZJA felületet
- megőrizni minden számlát és szerződést (felújítás, eladás, vétel)
A NAV online kalkulátora is segíthet, de csak akkor pontos, ha minden adatot helyesen adsz meg.
Van eltérés város és vidék között?
Az szja szabályok országosak, de a gyakorlatban tapasztalható különbség:
- Budapesten és nagyvárosokban gyakrabban vizsgálják az árakat
- Vidéken több esetben elfogadják a szerződés szerinti adatokat
Ha valaki nyomott áron ad el lakást, a NAV kérhet értékbecslői véleményt is, és a piaci árhoz igazítja az adóalapot.
Regionális érdekesség: hogyan működik ez Szerbiában és Szlovákiában?
Sokan kérdezik: ha valaki külföldön ad el lakást és Magyarországon vesz, akkor hogy alakul az adó? Magyarországon csak a belföldi eladás utáni nyereség adózik szja szempontból.
- Szerbiában az ingatlaneladást 2,5% vagyonszerzési adó terheli
- Szlovákiában az eladás után is van adó, ha 5 éven belül történik
Ha magyar állampolgár külföldi lakást ad el, nem kell Magyarországon szja-t fizetni utána, de a vételhez kapcsolódó illeték érvényes lehet.
Gyakran ismételt kérdések
1. Kell adót fizetni, ha eladom a lakásom, és azonnal veszek másikat? Nem automatikusan mentesülsz. Ha a teljes eladási árat felhasználod az új ingatlanra 12 hónapon belül, akkor csökken az adóalap. De ettől még számolni kell, és önadózással jelenteni kell.
2. Mi van, ha ajándékba kaptam a lakást, amit eladok? A megszerzés idejétől számít az 5 év. Ha ajándékba kaptad, az akkori érték lesz az adóalap kiindulópontja.
3. Kell szja-t fizetni, ha egyenes ági rokontól vettem a lakást? Igen, ha eladod, az eladás után keletkezett nyereség ugyanúgyan érinti az szja-t, függetlenül attól, hogy kitől vetted.
4. Lehet részletben fizetni az szja-t? Igen, a NAV-nál lehet kérni részletfizetést, ha valaki nem tudja egy összegben befizetni az adót.
5. Be kell vallani akkor is, ha nem keletkezett nyereség? Igen. Az eladást akkor is be kell vallani az szja bevallásban, ha a nyereség nulla vagy negatív. Ez a biztonság szempontjából is fontos.
6. Számít, hogy euróban vagy forintban történt az adásvétel? A bevallásban mindig forintban kell feltüntetni az ügyleteket. Az átváltáshoz a MNB hivatalos árfolyamát kell használni az adott napon.
7. Míg nem vettem új lakást, halasztódik az adó? Nem. Az szja-t a naptári év végéig be kell vallani és meg kell fizetni, függetlenül attól, hogy mikor tervezel másik ingatlant venni.
8. Külföldi állampolgár eladhat magyar lakást, és adóznia kell? Igen. Ha Magyarországon van az ingatlan, akkor a magyar adótörvények érvényesek, és szja fizetési kötelezettség keletkezhet.
9. Kell adózni, ha a lakás eladásából befolyt pénzt felújításra költöm, nem új vásárlásra? Igen. A felújítás nem csökkenti az szja-kötelezettséget ugyanúgy, mint egy új lakás vásárlása. A NAV csak a másik ingatlan vásárlását fogadja el adóalap-csökkentő tételként.
10. Eladhatok több ingatlant egy éven belül, és egy új vásárlással mindegyiket „kiválthatom” adózás szempontból? Igen, de csak akkor, ha az új ingatlan vásárlásának értéke meghaladja az összes eladásból származó nyereséget, és azokat is 12 hónapon belül használod fel. Minden eladásnál külön kell számolni.
11. Mikor kell bevallani az ingatlaneladást? A következő év május 20-ig kell benyújtani az szja-bevallást, amelyben szerepeltetni kell az ingatlaneladást és az abból származó nyereséget.
12. Mi történik, ha nem vallom be az ingatlaneladást? A NAV büntetést szabhat ki, és utólagosan is megállapíthatja az adófizetési kötelezettséget, kamatokkal és bírsággal együtt. A valós bevallás mindig biztonságosabb.
13. Számít, hogy örökölt vagy vásárolt lakást adtam el? Igen. Örökölt lakás esetén a megszerzés időpontja az öröklés éve, és a hagyatéki végzés szerinti érték a bázis. A számítás ugyanúgy működik, mint vásárolt ingatlannál, de más kiindulóponttal.
14. Mit tehetek, ha nem találom a régi vásárlási szerződést vagy számlákat? Ha nem tudod igazolni a kiadásokat, a NAV nem fogja elfogadni őket adóalap-csökkentő tételként. Ilyenkor a teljes eladási nyereség adózhat. Pro Tipp: Mindig digitálisan is mentsd el a dokumentumaidat.
15. Kaphatok adómentességet, ha a gyermekem nevén vásárolom az új lakást? Nem. Csak akkor csökkenti az adóalapot, ha az eladó nevére kerül az új ingatlan. Ha mást jelölsz meg tulajdonosként (pl. gyermek), nem jár az adócsökkentés.
