Ingatlant eladni sokak számára egyszerre izgalmas és stresszes dolog. Az egyik leggyakoribb kérdés, amit az emberek ilyenkor feltesznek: hány év után nem kell adózni az eladás után? Vagyis: mikor adómentes egy ingatlaneladás?
Ez a cikk segít megérteni a szabályokat, bemutatja az időszámítást, és azt is, hogy mikor van kivétel. Mindezt egyszerű, közérthető nyelven, kezdők számára is érthető példákkal.
A fő szabály: 5 év után már nem kell adózni
2025-ben a magyar szja-szabályok szerint az ingatlan eladása akkor lesz adómentes, ha a tulajdonos legalább 5 évig birtokolta azt. Ez az 5 év az adásvételi szerződés naptári évétől számítódik, nem a konkrét napoktól.
Példa: Ha 2020-ban vásároltál lakást, akkor 2025-ben már eladhatod adómentesen, bármelyik nap.
Hogyan számolj: naptári évek szerint
Nem számít, hogy pontosan melyik hónapban vetted az ingatlant. A NAV a naptári év szerinti számítást alkalmazza.
Példa:
- Vétel: 2019. október 5.
- Eladás: 2024. február 12.
- Ez még nem adómentes, mert 2019 + 5 = 2024. január 1-től kezdődik az 5. év, de 2024 a teljes 5. év
- Tehát csak 2025. január 1-től adhatod el adómentesen
Mi számít szerzés időpontjának?
A NAV szerint az ingatlan szerzésének időpontja az adásvételi szerződés aláírási dátuma. Nem a birtokbavétel, nem a fizetés vagy a földhivatali bejegyzés. Ez különösen fontos, mert sokan azt hiszik, a tulajdoni lap bejegyzésének dátuma számít, pedig nem.
Mikor kell adózni az eladáskor?
Ha az 5 év még nem telt el, akkor a nyereség után 15% szja-t kell fizetned. Nyereség az eladási ár és a korábbi vételár (illetve egyéb levonható költségek) közti különbség. A fizetendő adó az évek múltával csökken:
- évben a nyereség 100%-a után kell adózni
- évben 90%
- évben 60%
- évben 30%
- évben már 0%, vagyis adómentes
Mi történik, ha felújítottad az ingatlant eladás előtt?
Sokan az eladás előtt saját pénzből felújítják a lakást, hogy jobb áron adják el. Ez nemcsak a piaci értéket növeli, hanem csökkentheti az adóalapot is, ha az 5 év még nem telt le.
Mit lehet levonni?
- szobafestés, burkolás, nyílászárócsere (ha van róla számla)
- fürdőszoba- vagy konyhafelújítás
- energetikai korszerűsítés (pl. szigetelés, fűtésrendszer)
Pro Tipp: Csak az a kiadás számolható el, amit számlával tudsz igazolni, és az ingatlan állapotára, nem pedig használatára vonatkozik (pl. bútorok nem számítanak).
Van-e kivétel az 5 éves szabály alól?
Alapesetben nincsen, de vannak speciális esetek:
- Örökölt ingatlan: az 5 évet az öröklés évétől kell számolni, nem a halálozás vagy birtokbavétel dátumától
- Családi belső adásvétel (pl. szülő-gyermek): ettől még adózni kell, ha nem telt el 5 naptári év
- Ajándékozás: az ajándékba kapott lakásnál is az ajándékozás évétől indul az 5 év
Érdemes-e kivárni az 5 évet, vagy előbb eladni?
Ez sokszor attól függ, mekkora a várható nyereség, és szükséged van-e azonnal a pénzre. Ha jelentős a különbség a vételi és eladási ár között, az adófizetés több százezer forintba is kerülhet.
Példa:
- Vettél egy lakást 25 millióért, és el tudnád adni 35 millióért
- Ha csak 4 év telt el, akkor a 10 millió nyereség 30%-a adózik = 4,5 millió x 15% = 675 ezer Ft
- Ha kivárod az 5 évet: 0 Ft adó
Pro Tipp: Ha nem sürgős az eladás, érdemes lehet még 6–12 hónapot várni a teljes adómentesség érdekében.
Mi történik, ha nem tartod be a szabályokat?
A NAV nem automatikusan vonja le az adót, hanem az szja-bevallásban neked kell feltüntetni a nyereséget. Ha elfelejted vagy hibásan vallod be:
- adóhiányt állapíthatnak meg
- késedelmi kamatot róhatnak ki
- bírság is lehet, ha szándékos volt a mulasztás
Pro Tipp: Mindig kérdezz rá egy könyvelőnél, ha nem vagy biztos az időpontban. Jobb biztosra menni.
NAV-ellenőrzés: mikor nézhetnek rád?
Sokan félnek attól, hogy a NAV megvizsgálja az ingatlaneladást, különösen ha nagy nyereséget érnek el. Valójában a NAV célzottan akkor figyel, ha:
- nem szerepelteted a bevallásban az eladást
- feltűnően alacsony vagy magas áron adod el
- túl sok ingatlantranzakció van rövid idő alatt
Pro Tipp: Mindig tüntesd fel az eladást az szja-bevallásban – akkor is, ha nem keletkezett nyereség.
Mi van, ha bérbe adtad a lakást az eladás előtt?
A bérbeadás önmagában nem befolyásolja az 5 éves adómentességi szabályt. Az azonban külön adózási kötelezettséget jelent – a bérbeadásból származó jövedelmet külön kell bevallani.
Az eladás utáni adózási szabály változatlan marad: az 5 évet ugyanúgy a vásárlás évétől számolják, függetlenül attól, használtad-e az ingatlant vagy kiadtad.
Több részletben adod el? Vigyázz a helyrajzi számokra!
Sokan nem tudják, hogy ha az ingatlanhoz tartozik például garázs vagy tároló, és azok külön helyrajzi számon szerepelnek, akkor külön eladásként kell kezelni őket.
Ez azt jelenti, hogy ezekre is külön számolódik az 5 év, és külön adózási eseménynek minősülhetnek.
Ajándékba kaptad? Újraindul az 5 év
Ajándékozás után az új tulajdonosnak az ajándékozás évétől indul az 5 éves számlálás. Nem lehet a korábbi tulajdonos birtoklási idejét beszámítani. Ez még akkor is így van, ha szülő vagy nagyszülő ajándékozta a lakást.
Vidéki vs. budapesti adózási tapasztalatok
Bár a szabályok országosak, a gyakorlati tapasztalatok szerint Budapesten a NAV szigorúbban vizsgálja a piaci árakat, különösen a belső kerületekben. Vidéken több esetben elfogadják a szerződés szerinti árat, de kiugró értékkülönbség ott is NAV-kérdést vonhat maga után.
Feltűnően magas ár – a NAV kérdezhet
Ha az eladási ár sokkal magasabb, mint az ingatlanpiacon jellemző, a NAV vizsgálhatja, hogy reális volt-e az érték. Ilyenkor segíthet:
- független értékbecslés
- felújítási számlák
- energetikai korszerűsítés igazolása
Összefoglaló idővonal: mikor mit tegyél?
- Év 0: vásárlás – őrizd meg a szerződést és a költségszámlákat
- Év 1–4: ha eladsz, fizetendő szja lehet
- Év 5: január 1-től adómentes eladás lehetséges
- Év 6: őrizd a dokumentumokat az adóbevallásig
Tévhitek, amik miatt sokan hibáznak
- „Ha hitelre vettem, akkor nem kell adózni” → téves, a hitel nem számít bele
- „Ha új lakást veszek a pénzből, nem kell adóznom” → csak részben igaz, és csak vásárolt lakásnál
- „Ha a lakás üresen állt, akkor az 5 év nem számít” → az 5 év mindig naptári évek szerint számít
Záró gondolat
Az ingatlaneladás nagy döntés, pénzügyileg és érzelmileg is. De ha tisztában vagy az 5 éves szabállyal, okosan tudsz tervezni. Az idő sok esetben a legjobb „adómentességi tanácsadó”.
Ne kapkodj el egy eladást, ha csak néhány hónap választ el az adómentességtől. És ne ijedj meg, ha még fizetni kell – sok eszköz van arra, hogy csökkentsd az adóalapot: felújítási számlák, pontos nyilvántartás, szakértői segítség.
Az adózás nem ellenség, hanem egy tanulható szabályrendszer. És ebben a tudás mindig kevesebbe kerül, mint a bizonytalanság.
Gyakran ismételt kérdések
1. Csak lakásra érvényes az 5 éves adómentesség? Nem. Az 5 éves szabály mindenfajta ingatlanra érvényes, legyen az ház, telek, nyaraló vagy garázs.
2. Mi számít nyereségnek az adózásnál? Az eladási árból le kell vonni a vételárat és a kapcsolódó költségeket (pl. felújítás, ügyvéd, közvetítő).
3. Mi van, ha hitelből vetted a lakást? Ez nem befolyásolja az adózást. Az adóalapot nem a hitel, hanem a vételár határozza meg.
4. Lehet részletben fizetni a szja-t? Igen, ha nem tudod egyben kifizetni, a NAV-nál kérhetsz részletfizetést.
5. Kell adózni, ha eladom a lakásom, és másikat veszek? Igen, ha az 5 év nem telt le. Az, hogy másik lakást veszel, nem csökkenti az szja-t. Kivétel: vásárolt lakásnál lehet adóalap csökkentés.
6. Be kell vallani akkor is, ha nem keletkezett nyereség? Igen. A NAV kéri, hogy az ingatlaneladást szerepeltesd az szja-bevallásban, még ha nulla az adó.
7. Hol tudom ellenőrizni, mikor vettem az ingatlant? Nézd meg az adásvételi szerződésed dátumát. Ha nem találod, az ingatlannyilvántartásban (tulajdoni lap) szerepel az első bejegyzés dátuma is.
8. Mi történik, ha többen adunk el egy ingatlant? Minden tulajdonos a saját része után külön számolja el a nyereséget és adót. Külön kell szerepeltetni a bevallásban.
9. Mikor kapok vissza adót, ha túlan érkezett befizetésem volt? A NAV 30 napon belül visszatéríti a túlfizetett adót, ha igényeled az eSZJA rendszerben.
10. Külföldről is be tudom vallani az eladást? Igen. Az eSZJA rendszeren keresztül bárhonnan, interneten keresztül be tudod adni a bevallást, akár ügyfélkapuval, akár meghatalmazott könyvelő által.
